키워드: 리얼티 인컴, 티커 O, 월배당 주식, 미국 리츠(REITs), 배당 귀족, 트리플 넷 리스, 금리 인하 수혜주, 은퇴 준비
📚 투자 인사이트 정주행 (이전 글 복습하기)
- 💰 17편: 연 10% 배당의 비밀, JEPI & JEPQ 심층 분석
- 🏦 14편: 연준(Fed)과 금리, 주식 시장을 움직이는 거대한 손
- 💸 11편: 세금 22% 피하는 '합법적 절세' 필살기
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프롤로그: 건물주가 되는 꿈 vs 현실의 벽
대한민국 직장인들의 장래 희망 1순위는 무엇일까요? 아마 십중팔구는 '조물주 위에 건물주'일 것입니다. 매달 따박따박 들어오는 월세를 받으며 경제적 자유를 누리는 삶. 생각만 해도 짜릿합니다.
하지만 현실은 냉혹합니다.
서울에 번듯한 꼬마빌딩 하나를 사려 해도 수십억 원이 필요합니다. 운 좋게 샀다고 해도 끝이 아닙니다. 세입자가 나가면 공실 걱정, 화장실 고장 나면 수리비 걱정, 재산세와 종부세 폭탄까지... 건물주는 '불로소득'이 아니라 '고도 노동 소득'에 가깝습니다.
그런데 만약, 단돈 7만 원(약 $55)으로 미국 전역에 15,000개가 넘는 건물을 소유하고, 세븐일레븐과 스타벅스 같은 대기업에게 월세를 받으며, 세금이나 수리 걱정 없이 매달 배당금이 꽂히는 방법이 있다면 어떨까요?
이것은 사기가 아닙니다. 미국 주식 시장에 상장된 월배당 리츠의 대장주, 리얼티 인컴(Realty Income, 티커: O) 이야기입니다. 오늘은 JEPI와는 또 다른 매력을 가진, '진짜 부동산' 투자의 세계로 여러분을 초대합니다.
1. "The Monthly Dividend Company": 배당에 미친 회사
리얼티 인컴은 스스로를 'The Monthly Dividend Company(월배당 회사)'라고 부릅니다. 심지어 이 문구를 상표로 등록까지 했습니다. 그만큼 배당에 진심인 회사입니다.
🏆 리얼티 인컴의 명예의 전당
- 🏅 55년 연속 배당금 지급 (1969년 설립 이후)
- 🏅 30년 연속 배당금 인상 (배당 귀족주)
- 🏅 650회 이상 연속 월배당 지급
- 🏅 연평균 수익률 13.9% (1994년 상장 이후, 배당 재투자 시)
이 기록이 말해주는 것은 단 하나입니다. "비가 오나 눈이 오나, 금융위기가 오나 팬데믹이 오나, 우리는 주주들에게 약속한 월세를 지급했고 심지어 매년 올려줬다."라는 것입니다. 이것이 은퇴자들이 리얼티 인컴을 '제2의 국민연금'으로 여기는 이유입니다.
2. 망하지 않는 비결: '트리플 넷 리스(NNN)'의 마법
"건물주가 되면 세금 내고 수리비 내느라 남는 게 없다던데?"
리얼티 인컴은 이 문제를 '트리플 넷 리스(Triple Net Lease, NNN)'라는 독특한 계약 방식으로 해결했습니다. 이것은 건물주에게는 꿈의 계약 방식입니다.
🤝 세입자가 다 냅니다 (NNN)
- Net 1 (재산세): 세입자가 냅니다.
- Net 2 (보험료): 세입자가 냅니다.
- Net 3 (유지보수비): 세입자가 냅니다.
리얼티 인컴은 그저 건물만 빌려주고, 나머지 모든 비용은 세입자가 부담합니다. 그래서 리얼티 인컴의 영업이익률은 90%가 넘습니다. 순수하게 월세만 챙기면 되니까요.
🏪 세입자 클래스가 다르다
그렇다면 이 불공정해 보이는(?) 계약을 맺는 세입자는 누구일까요? 동네 구멍가게가 아닙니다.
세븐일레븐, 월그린(약국), 페덱스(물류), 달러제너럴(저가 마트), 월마트, 스타벅스 등입니다.
이들의 공통점은 '경기 방어주'라는 점입니다. 경기가 안 좋아도 사람들은 편의점에 가고, 약을 사 먹고, 택배를 보냅니다. 그래서 리얼티 인컴의 공실률은 20년 넘게 98~99%를 유지하고 있습니다. 사실상 공실이 없다는 뜻입니다.
3. 지금이 기회인가? : 금리 인하의 최대 수혜주
리얼티 인컴은 완벽해 보이지만, 최근 2~3년간 주가가 많이 빠졌습니다. $75 하던 주가가 한때 $50 밑으로 떨어지기도 했죠. 회사가 망가져서일까요? 아닙니다. 범인은 바로 '금리'였습니다.
📉 리츠의 천적, 고금리
부동산 회사는 필연적으로 대출을 끼고 건물을 삽니다. 금리가 오르면 이자 비용이 늘어나 수익이 줄어듭니다. 또한, 은행 예금 금리가 5%인데 굳이 위험하게 5% 배당 주는 리츠를 살 이유가 없어집니다. 그래서 고금리 시기에는 리츠 주가가 힘을 못 씁니다.
🚀 금리가 내려가면? (Pivot)
하지만 이제 상황이 바뀌고 있습니다. 연준(Fed)이 금리 인하 사이클로 진입하면 어떤 일이 벌어질까요?
- ✅ 이자 비용 감소: 리얼티 인컴의 마진이 좋아집니다.
- ✅ 매력도 상승: 예금 이자가 줄어들면, 연 5~6% 배당을 주는 리츠로 돈이 몰립니다.
- ✅ 부동산 가치 상승: 자산 가치(NAV) 자체가 올라갑니다.
즉, 지금의 낮은 주가는 위기가 아니라 '바겐세일' 기간일 수 있습니다. 역사적으로 금리 인상 종료 후 금리 인하가 시작될 때 리츠 섹터는 가장 높은 수익률을 기록했습니다.
4. 주의사항: 리츠는 PER로 보는 게 아닙니다!
초보 투자자가 흔히 하는 실수가 있습니다. 네이버 증권에서 리얼티 인컴을 검색하고 "어? PER이 40배네? 엔비디아만큼 비싸잖아?" 하고 도망가는 것입니다. 이것은 완전히 틀린 해석입니다.
부동산 회사는 회계상 '감가상각비'를 비용으로 처리합니다. 실제로는 건물이 멀쩡해도 장부상으로는 가치가 깎인 것으로 처리되어 순이익이 적게 보입니다. 그래서 PER이 높게 나옵니다.
리츠를 평가할 때는 순이익이 아니라 FFO (Funds From Operations)나 AFFO (Adjusted FFO)를 봐야 합니다. 이것이 진짜 리츠가 벌어들인 현금입니다. 현재 리얼티 인컴의 P/AFFO는 역사적 평균보다 낮은 수준(저평가 구간)에 있습니다. 숫자에 속지 마세요.
[에필로그] 천천히, 하지만 확실하게 부자 되기
리얼티 인컴은 하루에 10%씩 오르는 테슬라나 엔비디아 같은 짜릿함은 없습니다. 오히려 지루하고 답답할 수 있습니다.
하지만 여러분이 잠을 자거나, 휴가를 가거나, 심지어 아파서 일을 못 할 때도 리얼티 인컴의 15,000개 건물은 24시간 돌아가며 여러분을 위해 월세를 벌어옵니다. 그리고 그 월세는 매년 조금씩 늘어납니다.
포트폴리오에 성장주(QQQM)만 있다면 하락장이 고통스럽겠지만, 리얼티 인컴(O)이 섞여 있다면 매달 들어오는 배당금 문자가 든든한 위로가 될 것입니다.
"건물주가 되는 가장 쉬운 방법, 매수 버튼 하나면 충분합니다."
본 블로그의 콘텐츠는 정보 제공 및 교육을 목적으로 작성되었으며, 특정 종목(리얼티 인컴 등)에 대한 매수/매도 추천이 아닙니다. 리츠 투자는 금리 변동 및 부동산 시장 상황에 따라 원금 손실이 발생할 수 있으며, 과거의 배당 기록이 미래의 배당을 보장하지 않습니다. 모든 투자의 최종 결정과 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.